菲達人妻在雪梨

找了3個月的房子，我們在看房的過程漸漸的理出想要的生活與房型。

找到了郊區便宜的舊房子換算買屋價再加上之後的賣房子建築成本，彷彿能控制在預算內，又能蓋出自己需要的房況。

於是這星期與房仲付了大訂，也就是總價的1/10，那個很大的舊房子就這樣被我們簽下來了! 接著就是要處理貸款問題。

有父母的支持，讓我們少了很多壓力，但順不順利就要看銀行願不願意貸款給沒有工作薪資證明的我，還有自營事業的另一半了。

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雪梨貸款買房的注意事項(上): FROM: http://www.phoenixnest.com.au/zh-cn/index.html

澳大利亞家庭無論是買房還是建房，大多通過抵押貸款，除了人們自有的消費觀念以及貸款利率較低、利息可以折抵所得稅交稅基數優惠外，銀行提供的貸款比例高，期限長，貸款方便也是很重要的理由。 

各地除了一般商業銀行提供住房抵押貸款外，還有專門運用政府退休金和其它基金的私人財務公司。退休金由政府每月從各企業職員薪金中，強行抽取9％— 11％，一般由公司老闆支付，職員退休後，還給個人。私人財務公司以低於市場借貸的價格從政府手裡拿到退休金，再以低於銀行住宅抵押貸款利息0.5％— 1％的利息貸給購房者。

 澳大利亞政府規定，首次購房，抵押貸款最多可貸到房價的95％（房價是由銀行或財務公司的估價師估價），但貸款額超過房價的80％的，需按貸款額的1％付貸款保險。第二次購房，抵押貸款可貸到房價的 110％（包括律師費、印花稅等），可以將首次購的房再抵押。抵押貸款還貸期限一般為20—25年。據瞭解，一個中等收入家庭購買一套250—300平方米的獨立式住宅，每週需支付本息400澳元左右，約占家庭年總收入的33％— 40％。一個中等收入偏下的家庭，購房面積一般在100—200平方米左右，支付的房款數額，約占家庭年總收入的30％—35％。

個人申請建房貸款，與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間，銀行貸出的款額按施工進度分期支付，監督實施。 在抵押貸款期限內，不影響房屋買賣交易，只要辦理了抵押物更換手續即可，甚至還可以追加貸款數額。寬鬆的住房金融政策，促進了澳大利亞住房市場的活躍。

 一、 貸款的流程為：
   選定房子——聯繫貸款機構——遞交申請——評估——交換合同達成共識——settlement。


 二、 何時進入貸款程式：
 在澳洲，當看好房子之後，一般是先付0.5%的定金，然後兩周之後訂金升到10%，您還有一段時間完成自己的貸款程式，然後交錢入住。


 值得注意的是：如您的資信條件無法貸出您希望的額度，因為其它種種原因您的貸款無法按時完成等等，房屋擁有者有權不退還您的押金，而將該房賣給別人。
貸款所需時間一般為六周，包括評估所需時間和審訂合同所需時間。所以強烈建議您如果準備買房之際首先聯繫貸款機構，讓他們根據您的資信情況幫您做一個「預審」，告訴您可以貸出多少錢，多長時間內能貸出，這樣可以幫您免除上面所述的危險。而且大多數貸款機構都有自己的合作房產仲介，從他們那裡您也許就同一塊澳洲房產得到更優惠的價格。而在國內一般您購買房產的仲介機構會幫您全程服務貸款服務。

三、貸款所需要的材料：  貸款機構不同，金融產品不同，所需材料千差萬別，但是實際上也很簡單，貸款機構要求您提供材料不外乎是要瞭解您的財務狀況以保證自己的合法權益，不管他們要求什麼材料，主要是需要您的四方面的資訊，那就是： 1、資產：原有房產，存款，汽車，財物等；2、債務：其它貸款情況，其它負債情況；3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用於投資，那麼這部分的收入也可以包括在內）4、支出：  這部分一般是不做書面要求的，因為金融計算機會自動抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料證明。此外您還需要提供您的身份證明，也就是100 points ID。所謂 100 points ID 的意思就是貸款機構根據簽發證件的組織的權威程度，給予被簽發的證件一個分數，您所提供的證件分數相加之後必須大於 100 分，如，護照， 75 分，駕照， 45 分， 75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供這兩樣證件一般就沒問題了。


四、貸款的先期費用：
  主要包括律師費，評估費，申請費，solicitor fee。一般銀行的做法是將律師、評估、申請三個費用打包後作一個 application fee。有的金融機構也會免除 application fee ，但是律師和評估費還是照收的，即使有差別，也不是很大。 Solicitor fee是指您和貸款機構在審訂合同的時候，您將合同給您的solicitor 審核的時候需要付的費用。

五、能貸多少錢:  
可能很多朋友並不知道自己能貸到多少款子，這個計算公式非常的複雜。但您可以用一個很簡單的方法粗粗地算一下您的貸款額度：即不會低於您所有年收入的五倍。