菲達人妻在雪梨

雪梨貸款買房的注意事項(下) FROM: http://www.phoenixnest.com.au/zh-cn/index.html

六、 貸款利率：  澳洲房產貸款各個產品一般可以分為可變利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為 4.99%，那麼它的固定利率就可能為5.01%，這也是很正常的，您選擇固定利率就等於給自己的未來利率買了個保險，放貸人可能要多收取您一點錢作為自己資金自由度損失的回報。一般地說，如果您比較擔心將來利率會升高，您更可能會選擇固定利率，可是實際上您並不是進了保險箱。關於固定利率您需要注意兩點，一就是固定利率並不是在您的貸款年限內一直就這麼固定下去，一般現在給出的固定利率只能最多維持5年，也就是說，您只可以在一年到五年之內固定您的利率，當這個期限結束之後，您需要自己再去根據當時的利率和您的貸款機構談判一個新的利率。 


第二就是其實固定利率並不是一定」固定」的，在settlement之前，您的固定利率是可以變動的，這個變動由您的貸款人來定，他們往往是根據不斷更新的金融資訊來調整自己的固定利率，如果您申請了固定利率貸款，而且希望自己能在settlement之後還享受自己看中的那個固定利率，那麼您往往還需要付出一個「鎖定費用」。所以不太推薦客戶做固定利率的貸款，因為首先這個利率往往就會高一點，其次所有金融組織的可變利率都是盯緊聯儲銀行 (reserve bank)的，聯儲銀行的利率變動代表了政府對於金融市場的影響力。所以，另外一個有趣的現象就出現了，一些客戶會說，為什麼固定利率老是變動，而可變利率卻老是不變呢？其實答案也很簡單，因為可變利率是盯緊聯儲的，而過於頻繁的變動不利於國家經濟和消費者信心，所以聯儲變動利率的時候總是要經過多方考慮詳細論證的，而固定利率的變化，則可以歸因於金融市場風向瞬息萬變，金融機構為了保護自己的利益，作出相應的調整也是情理之中了。

七、轉貸款
   如果您目前的房貸利息不是很低，那麼您可以考慮轉貸款，也就是重新從別的金融機構貸款來還掉您原來的貸款，從而享受一個更低的利息。僅此一項他們每年就可以省去上千甚至幾千塊的費用。


八、銀行及非銀行金融組織的區別。
  在中國，房屋貸款一般是由銀行放出。澳洲金融市場則有很大不同，除了銀行之外，澳洲還有很多其它的金融組織，也就是 non-bank lender，具有放出貸款的許可權。這些機構的資金來源並非是銀行，也不是儲蓄，而是通過基金，信託等手段募集資金、如養老金等。
華人客戶往往更希望選擇銀行，而澳洲本土人中有相當大的一部分對銀行懷有很抵觸的情緒。對於貸款人來說，更多的應該注意產品而不是機構。關鍵在於哪個金融產品更適合自己的需要，而不是哪個機構更有名。而且相對於名氣等指標，衡量一家金融組織穩定與否的標準，最好的辦法還是查看一下該金融組織的信用評級比較可靠，有不少非銀行金融組織的信用評級並不低於甚至高於銀行。其實開句玩笑話說，您別忘了，您是借進錢的，退一萬步講，就算那些借出錢的機構倒了，會對您有任何影響嗎 ?的確，您的房契地契在人家手裡呢，可是澳洲法律是保護私有財產的，即使債權人換了，也完全不可能推翻原債權人和您的合同來賣掉您的房屋以清償欠款。


九、注意陷阱
  可能您會看見一些銀行或者其它金融組織在廣告中給出一個很低的利率，可是您別忽略了，這個利率一般會有標注如「honeymoon rate」或者」introductory rate」，這是什麼意思呢?這個利率的確是很優惠，但是問題在於這個利率一般最多隻能維持到一年，一年之後，您的貸款自動會跳到一個高一點的利率，如果您想轉到該金融組織其它利息比較低的金融產品，可以，不過您需要付錢，如果您想轉到其它金融組織，也可以，不過您要付出一個相當高的罰金。如果您不管它，房屋貸款可往往是 20-30年限的，不知不覺中，您可就多花了好多冤枉錢。不能說這是一個陷阱，但是您在簽訂合同之前，最好能夠好好審閱下合同條款，並且好好給自己算個帳。


十、意外的難題：
 華人移民往往得面對一個問題，也就是因為避稅等原因，收入證明上的收入很低，如果您按照這個收入去申請貸款，可以申請到的額度往往偏小，無法滿足需求，但是您可以求助於貸款仲介，他們應該可以根據您的情況找到應對的辦法。
還有些剛剛畢業的學生，或者新移民，或者自由職業者，他們提供有效的收入證明是有困難的，這時候可以考慮下lowdoc貸款等特殊產品，這種產品的特性就在於它們不要求傳統的收入證明（如employer’s statement），可以通過其它的途徑證明您有還款的能力，這樣您依然可以貸款。不過這樣您可能必須付出更高的利息和忍受更小的貸款限額。



十一、意外斬獲
  如果這是您在澳洲的第一套物業First home buyer，而且購買目的為自住，而且您擁有澳洲身份，那麼恭喜您，按照澳洲法規，您可以獲得一個折扣，根據各州規定不同，您所獲得的優惠包括對印花稅（stamp duty）和其它的折扣。這筆錢數額相當大。